[보험보상] 주택도시보증공사(허그) 보증금 미반환에 따른 사고 처리 절차

출처: 주택도시보증공사 홈페이지(http://www.khug.or.kr)

 

주택도시보증공사(이하 'HUG' 또는 '허그')는 임대인으로부터 전세보증금을 반환받지 못하는 임차인을 보호하기 위한 보증보험 상품을 판매한다. 물론 전세목적물이 HUG의 보증보험 가입 요건에 부합한다는 전제가 깔려있고, 그 내용의 핵심은 안전한 전세계약인지 확인하는 것이다. '안전'의 기준은 임대목적물과 임대인이 허용되는 범위 이내의 위험요소를 지니고 있느냐 하는 것으로 판단한다. 그래서 임대계약을 진행하기 전 공인중개사를 통해 HUG 가입이 가능한 매물인지 확인받고 그 절차를 녹음하거나 문자로 증거를 확보해 두는 것이 좋다.

 

대출을 통해 진행한다면 HUG 가입이 무조건 함께 동반되는 '안심전세대출'이 가능한 매물로 진행하는 것이 가장 좋다. 월세계약이 아닌 전세계약은 보증금이 비교적 크기 때문에 위험요소나 리스크를 완전히 없앤다는 생각으로 진행하는 것이 좋다. 몇 백만원짜리 전자제품을 구입하는 데에도 세부적인 마감까지 확인하는데, 수 천만원에서 수 억원에 달하는 전세계약을 '대충' 또는 잘 모르니까 '어찌저찌' 진행하는 것은 옳지 않다.

 

HUG 가입은 통상 국가에서 신혼부부 등에 지원하는 전세자금대출과 함께 은행에서 안내받고 가입하게 되는 경우가 많은데, 대출상품을 이용하지 않더라도 HUG 가입에 관한 것은 국민은행, 기업은행 등 가입업무 위탁은행을 통하여 진행되므로 해당 은행 중 한 곳으로 방문하여 가입하면 된다. 그리고 궁금한 점은 언제든 HUG 로 전화하여 물어보는 것이 가장 빠르다(하단). 문의 글을 남기면 답변이 빨라야 2-3일이고, 보통 일주일씩 소요되는 경우가 많다. HUG 전화는 대기고객이 많아 전화 연결을 기다리겠느냐는 ARS 질문에 계속 기다리겠다는 버튼을 계속 눌러야 하는 경우가 많다. 빨라야 5분이고, 30분을 이어폰을 끼고 업무를 보면서 기다려야 하는 경우가 대부분이지만, 모르거나 헷갈리는 부분은 계속 물어보고 또 물어봐서 확실하게 정리해 두어야 한다. 콜센터 직원도 오류가 있을 수 있고, 착오가 있을 수 있으므로 통화 전 대기 상태에서의 콜센터 안내멘트에서는 콜센터 직원의 안내는 법적 효력이 없다는 안내를 하고 있다. 그래서 더욱 여러번 묻고 찾아보고 중요한 부분은 메모 혹은 녹음하여 정리해 둘 필요가 있다. 무엇보다 급한 것이 아니라면 HUG 홈페이지 '문의 및 민원접수'를 통해 중복적으로 서면으로 기록을 남기는 것이 확실하다(하단).

 

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보증보험을 가입하면 비용이 필요하지만, 위험에 비하면 당연히 써야할 돈이라는 판단이 경제적이고 합리적이다. 그렇다면 임대차계약기간이 끝나기 2~6개월 전에 임대인에게 계약해지 통보를 하였는데, 계약 종료일에 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야할까? 

 

1. 계약 종료일 1개월 이내에 보증금을 돌려받지 못한 경우 보증사고가 발생한 것으로 본다.

2. 보증사고가 발생한 시점으로부터 2개월 이내에 HUG에 사고 접수를 해야 한다(계약 종료일로부터 3개월 이내가 된다).

3. 사고 접수를 '접수' 또는 '이행청구'라고 하고, 이것을 한 시점으로부터 1개월 이내에 보증금을 돌려주는 것이 HUG 약관상 확인할 수 있는 규정이다.

 

여기서 각 단계에서 오인/혼동할 수 있는 부분이 있고, 필요하지만 누락할 수 있는 가장 중요한 부분이 있다. 그 내용을 순서대로 살펴볼 필요가 있다.

 

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1. 계약 종료일을 통보했다는 명확한 증거가 있어야 한다. 내용증명, 통화녹음, 문자내용이 그 증거가 되므로, 이 중 하나를 확인하면 된다. 중요한 것은 통화녹음이나 문자내용에서는 날짜를 특정할 수 있는 명확한 파일을 보유해야 한다는 점이다.  

• 문자내용은 톻보 문자날짜와 임대인의 연락처가 나오도록 하여 캡쳐본을 가지고 있어야 한다.
• 통화녹음을 활용하는 경우 녹음본을 그대로 제출할 수는 없고 속기사에게 맡겨서 녹취록을 제출해야 한다. 
• 내용증명은 임대인에게 내용증명우편이 도달해야 하는데, 고의적으로 수령하지 않는 경우가 대부분이다. 그럴 경우 공시송달 제도를 활용해야 하는데, 하루 이틀만에 되는 것이 아니어서 계약 해지 6개월 전부터 내용증명, 공시송달 순서로 진행하는 것이 문자내용이나 통화내용을 확실히 뒷받침해 줄 근거가 된다. 공시송달 제도는 고의적으로 수령하지 않거나 임대인의 소재가 불분명할 경우 활용할 수 있도록 마련된 제도이고, 최종적으로는 공시송달에 의한 의사표시 2주 후에 송달의 효력을 갖게 된다. 6개월 전부터 내용증명 후 수령하지 않으면 공시송달 하겠다는 생각으로 준비를 시작하면 우편을 받지 않는 임대인에게 조급해 할 이유가 전혀 없다.

즉, 통화를 하여 녹음을 하고, 그 내용을 문자로 다시 남기는 것이 안전하다. 파일은 오류가 나거나 소실될 수 있다. 내용증명을 통해 서면으로 기록을 남기고, 내용증명을 수신하지 않아 의사표시의 전달이 이루어지지 않는다면 공시송달을 통해 의사표시의 효력을 확보하는 것이 안전하다. 핵심은 계약해지 2개월전까지 어떤 방법으로는 임대인에게 계약해지의 의사가 전달되었다는 증명이 가능하도록 하여야 '묵시적 갱신'으로 넘어가지 않고, 계약해지의 효력이 발생한다는 점이다.

 

2. 보증사고가 발생한 시점을 1개월 동안 보증금을 돌려받지 못한 경우로 본다. 즉, 23년 1월 1일이 계약종료일이라면 2월 1일에 사고접수를 할 수 있다. 그리고 그로부터 2개월인 4월 1일까지 사고접수를 해야만 1달 이내에 HUG로부터 보증금을 돌려받을 수 있다(기간의 계산은 민법 제155조부터 제161조까지의 내용을 참고할 수 있으나, 직접 계산이 어려울 땐 HUG에 홈페이지 문의를 하는 것이 좋다. 전화는 법적 효력이 없고, 홈페이지 문의는 서면으로 기록이 남기 때문에 확실하다). 즉, 보험사고 접수를 할 수 있는 날은 계약 종료일로부터 2개월이 아니라, 3개월이 되는 시점까지 가능한 것이 된다.

 

3. '접수' 또는 '이행청구'는 '임차권등기명령'을 완료한 이후에 하는 것이 맞다. 홈페이지 안내는 임차권등기명령 결정문으로도 '심사'가 진행될 수 있고 HUG로부터 보증금을 돌려받기 전까지 등기가 '완료'되면 된다고 되어 있지만(하단), 실제 사고 접수시 HUG 콜센터, HUG 사고접수 센터에서는 결정문으로는 '심사'가 진행되지 않는다고 이야기한다. '심사'가 중요한 이유는 '이행청구' 또는 '접수'의 서류가 모두 구비되었을 때 진행되는 것이기 때문이다.

 

즉, HUG는 임차권등기명령 결정문 만으로는 서류가 모두 구비되었다고 보고 있지 않다. 약관상 서류보완이 필요한 경우 그 시점으로부터 1개월 이내에 사고 처리하여 보증금을 이행하도록 되어 있기 때문에 '임차권등기명령 결정문'으로 '접수' 또는 '이행청구'가 되었다고 하여 그것이 '심사시작'으로 오인하여 그로부터 1개월 이내의 기간에 보증금 이행이 완료된다고 판단해서는 곤란하다. 심사가 진행된다고 생각하여 '결정문'에 의한 사고접수로부터 1개월 이내에 보증금을 돌려 받을 수 있다는 계산을 하여 이사갈 주택의 전세계약 혹은 매매계약을 진행하면 잔금을 치르지 못해 계약금을 잃게 되는 위험한 상황으로 이어질 수 있기 때문이다.

 

이에 관하여 HUG의 절차상 하자나 문제를 따지는 것은 비효율적이므로* HUG의 부족한 절차안내와 미비한 과정을 감안하여 안전하게 진행하는 것이 가장 좋다. 잘못된 홈페이지 표시를 통해 오인하여 진행될 수 있는 것이 이 외에도 더 있을 수 있으므로 전체적으로 고려하여 계약 종료와 보증사고 접수, 그리고 보증금을 반환받는 일정을 설정해야 하고, 보증금을 확실히 받을 수 있고, 보증금을 돌려받을 수 있는 기간을 협의하기 위한 HUG 보증사고 처리 담당자와의 연락이 있은 후에야 그 다음 이사를 결정하는 것이 좋다. 애초에 이런 문제가 없으면 좋겠지만, 다음 임차인이 쉽게 구해져서 그 다음 임차인의 임차보증금으로 기존 임차인의 보증금을 돌려주던 방식에 문제가 없던 근래의 부동산 호황시기의 경우와 달리, 최근 금리인상 등 부동산 경기침체가 장기화되어, 임대인이 임차인의 임차보증금을 돌려주지 못하는 문제가 급증하고 있다. 

 

정리하면, 보증금을 계약기간 종료 후 1개월 이내에 돌려받지 못하면 그로부터 2개월 이내에 보증사고 접수를 하여야 한다. 보증사고 접수가 완료되려면 필요한 서류가 완비되어야 하는데 그 중 가장 중요한 것은 계약해지 통보의 증거(녹음, 내용증명, 문자 등)와 임차권등기명령의 '완료'이다. 여기서 임차권등기명령의 '완료'는 등기부등본상 '주택임차권'의 항목으로써 등기가 된 상태를 의미한다.

 

서류의 보완을 필요로 하지 않는 '접수' 또는 '이행청구'하게 되면 1개월 이내에 보증금을 받도록 하는 약관 규정에 따라 1개월 이내에 보증급을 지급받을 수 있지만, HUG 의 업무가 최근 전세사기 등의 사례가 급증함에 따라 최대 2개월까지 밀리고 있다는 것으로 알고 있다. 이 과정에서 발생하는 민사상 책임은 HUG가 부담해야 할 것이나, 민사책임을 묻는 복잡한 상황으로 이어지기 전에 이러한 예외적인 상황들을 고려하여 안전하게 이사를 보증금을 반환받을 수 있도록 '접수' 및 '이행청구' 후 심사담당자의 연락을 통해 사전에 협의를 거치게 되어 있고, 그 협의 과정에서 다음 이사할 일정을 조율하여 이사를 결정하는 것이 중요하다. 사람이 하는 업무라, 한 번의 말과 행동으로 그 절차가 끝난다고 보기 보다는 '협의'절차는 전화 혹은 이메일로 상호교신 함으로써 정리될 수 있는 것으로 이해하고 수시로 관심을 가지고 묻고, 답변받고, 확인하고, 정리하는 것이 필요하다.

 

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이러한 문제들을 원칙에 입각하여 본다면 임대인은 언제든 계약이 종료되면 대출을 통해서라도 임차인의 임차보증금을 돌려줄 수 있어야 하고, 그렇지 못한 경우라면 임대인이 임대할 수 없도록 하는 방안도 함께 고려할 필요가 있는 것으로 보인다. 보완적으로 지방자치단체 차원에서 1억 미만의 전월세 계약의 경우 보증금을 대신 지급하고 임대인에게 구상권을 행사하는 방식이 있는데(예: 서울시), 해당 금액을 실효성 있게 늘려서 보증사고를 막는 것을 고려할 필요가 있다. 또한, HUG 의 전세보증금반환보증 가입요건의 상한액을 늘려서 최대한 많은 주택을 보호할 필요가 있으며, 임대인의 책임을 강화할 의무가 있을 것으로 보인다.

 

*약관에 대한 안내 뿐 아니라 표시광고법상의 근거로 홈페이지 안내문도 법적 효력이 있을 수밖에 없다. 그러나 약관에 따른 전세보증금반환보증보험에 가입하게 되기 때문에, 이 부분의 법적 다툼은 일반적인 소비자 또는 서비자 이용자로써의 임차인이 HUG의 기준에 따라 이행하는 각 경우마다 차이가 발생하는 부분의 실익을 따지고 그로 인해 발생한 피해가 있다면 이를 문제 삼는 것은 상당히 피곤한 영역이 될 것이라는 점이다. 그보다 확실한 방법을 선택하고, 해당 절차상 오류의 부분은 HUG 본사 뿐 아니라, 국토교통부 등과 상담하여 개선을 촉구하는 것이 선의의 피해자를 양산하지 않을 수 있는 좋은 방법일 것이다.

 

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[ 주택도시보증공사(HUG) ] 기본정보

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- 전세보증금반환보증(보증상품) http://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp?tabMenu=Y 

전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사

- 전세보증금반환보증 약관(약관 다운로드 후 확인) http://www.khug.or.kr/hug/web/cs/cl/cscl000003.jsp?searchField=13745

약관/서식/자료실 | 주택도시보증공사

- 주택도시보증공사 홈페이지 문의 및 민원 접수 http://www.khug.or.kr/hug/web/cs/el/csel000181.jsp

문의 및 민원 접수 | 주택도시보증공사

- 전세보증금반환보증 보증이행 안내 http://www.khug.or.kr/hug/web/ge/er/geer001100.jsp

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